Процесс покупки недвижимости во Франции

Процесс покупки

Первым этапом покупки недвижимости во Франции является подписание письменного предложения покупателем, в котором перечислены основные условия покупки: цена , коммиссия агентства, дата передачи ключей, включена ли мебель, есть ли отлагательные условия.
Отлагательными условиями для покупки недвижимости во Франции могут быть, например, получение банковского кредита или продажа другой недвижимости.
Письменное предложение отражает серьёзность ваших намерений и позволяет агенту провести торг в ваших интересах.
Предложение о покупки имеет ограниченный срок действия и подписывается обеими сторонами.

После этого можно перейти ко второму этапу процесса покупки недвижимости во Франции, поодписанию предварительного договора (Сompromis de vente или Promesse de vente ).
В этом документе прописываются цена, условия покупки  и дата подписания основного договора.  К договору прилагаются технические  диагностики объекта недвижимости, а также сведения о состоянии многоквартирного дома : протокол трех последних собраний и бухгалтерия.
Покупатель со своим нотариусом получает представление, есть ли  какие то технические проблемы или судебные процедуры в доме. То есть во Франции стараются максимально обезопасить сделку для покупателя, который покупает не только квартиру, но и проблемы либо их отсутствие в доме.
Что касается покупки дома во Франции, то к предварительному договору прилагаютя также техническа диагностика и разрешения на строительство и последующие модификации.

Предварительный договор в отличие от окончательного может быть подписан без нотариуса, но я рекомендую своим клиентам только  нотариальное подписание. 

При подписании договора покупатель обязан перечислить сумму в размере 5-10% от стоимости недвижимости, которые будут храниться на специальном счете нотариуса в качестве гарантийного депозита.
По закону Франции в течение 10 дней вы можете отказаться от покупки без объяснения причин и предоплата вам будет возвращена.

Подписание основного договора (acte de vente)  как правило происходит через 2 месяца после подписания предварительного договора.
Если вы оформляете ипотеку, то рекомендую предусмотреть 4 месяца на оформление кредита.
Основной договор подписывается у нотариуса в присутствии  официального переводчика, если вы не владеете свободно французским языком, а ваш нотариус русским. 
К моменту подписания  полная сумма сделки должна быть на счету нотариуса.
В случае отлагательного условия кредита, при отказе банка в предоставлении кредита, договор купли-продажи автоматически теряет свою силу, так как не выполнено одно из условий покупки. В этом случае деньги вам будут возвращены.

НОТАРИУС ВО ФРАНЦИИ

Следует отметить, что именно нотариус во Франции отвечает за чистоту сделки и проверяет все документы. Как представитель государства, назначаемый Министром юстиции, он не может отражать чьих-либо интересов и является гарантом безопасности сделки.
В сделке могут участвовать два нотариуса от продавца или покупателя, либо один нотариус, который работает с обеими сторонами.
Если для вас важно общение на родном языке, мы порекомендуем русскоговорящего нотариуса в Ницце.
Нотариус не только оформляет недвижимость, но предоставляет юридическое сопровождение и может проконсультировать вас по вопросам наследования, налогам, на кого формлять недвижимость ( кампания или физическое лицо) и  создать кампанию по необходимости.

После подписания основного договора вы получаете аттестацию о собственности, ключи от квартиры или дома и становитесь полноправным владельцем имущества.
С этого момента вам нужно застраховать недвижимость и оформить все текущие договора на своё имя ( электричество, газ, интернет).
Полное и зарегистрированное право о собственности будет готово через несколько месяцев и будет храниться у вашего нотариуса.

На всех этапах покупики недвижимости вы можете рассчитывать на мою помощь.

 

Нотариальные расходы

Нотариальные расходы, которые оплачиваются покупателем, составляют примерно 7% от стоимости объекта  и 2,5%, если объекту менее 3 лет. В отличие от стоимости самой недвижимости, на которую вы можете повлиять, нотариальные расходы зафиксированы государственными органами. Они включают в себя уплату местных и департаментских пошлин, издержки на оформление геометрических и кадастровых документов, а также вознаграждение нотариуса.
Точная стоимость нотариальных расходов рассчитывается нотариусом.Она будет зависеть от нескольких факторов: непосредственно цены объекта,  а также включена ли в цену мебель и кто платит комиссионные агентству недвижимости. Если покупатель покупает объект с мебелью и комиссия агентству  по договору за счет покупателя, то цена мебели и сумма комиссионных вычитаются из общей цены для расчета нотариальных расходов.

Налог на недвижимость (taxe foncière)

Ежегодный нефиксированный налог на недвижимость. Его величина зависит от типа недвижимости, площади дома и земельного участка, а также  его местоположения. Как правило мы озвучиваем сумму налога на недвижимость во время посещения объекта.
Налог на недвижимость во Франции  за текущий год оплачивается продацом. Покупатель возмещает продавцу сумму, пропорциональную фактическому проживанию.

Налог на проживание (taxe d'habitation)

Ежегодный нефиксированый налог, оплачиваемый лицом фактически проживающим на 1 января налогового года:  арендатором или собственником. Его величина зависит от типа недвижимости и от доходов владельца для резидентов. Для не-резидентов он будет приблизительно составлять такую же сумму, как и  налог на проживание.
Для владельцев недвижимости, которая является основным местом проживания, французским правительством предусмотрена постепенная отмена налога на проживание в течение 2020-2023 лет.
Налог на проживание при покупке недвижимости во Франции оплачивает продавец

Налог на дорогое недвижимое имущество (impôt  sur la fortune immobilière  IFI)

Платится каждым физическим лицом, чье недвижимое имущество превышает 1 300 000 евро на 1 января налогового года. При его расчете используется прогрессивная шкала тарифов: 0,70% для суммы от 1 300 000 до 2 570 000 евро  и 1% до 5 000 000 евро.
Максимальная ставка налога 1,50%.  Если вы не проживаете во Франции, то учитывается только ваше имущество во Франции. Если недвижимость является основным местом проживания, то владельцу положена скидка в 30%.