Для покупателя

Процесс покупки недвижимости во Франции

Процесс покупки

Первым этапом покупки недвижимости во Франции является подписание предварительного договора (compromis de vente). В этом документе прописываются цена, условия покупки  (например получение кредита) и дата подписания основного договора.  Также продавец должен предоставить техническую диагностику объекта. Договор может быть подписан как в присутствии нотариуса, так и  без него.  При подписании договора покупатель обязан перечислить 5-10% от стоимости недвижимости, которые будут храниться на специальном счете нотариуса в качестве гарантийного депозита. По закону Франции в течение 7 дней вы можете отказаться от покупки без объяснения причин и предоплата вам будет возвращена. Подписание основного договора (acte de vente)  как правило происходит через 1-2 месяца после подписания предварительного договора. Основной договор подписывается у нотариуса в присутствии  официального переводчика. За этот период вы должны определится с источником финансирования: либо перечислить оставшуюся сумму на счет нотариуса, либо с нашей помощью оформить кредит во Франции. При отказе банка в предоставлении кредита, договор купли-продажи автоматически теряет свою силу, так как не выполнено одно из условий покупки. В этом случае деньги вам будут возвращены. Следует отметить, что именно нотариус во Франции отвечает за чистоту сделки и проверяет все документы. Как представитель государства, назначаемый Министром юстиции, он не может отражать чьих-либо интересов и является гарантом безопасности сделки. После подписания основного договора вы становитесь полноправным владельцем имущества.

Нотариальные расходы

Нотариальные расходы, которые оплачиваются покупателем, составляют примерно 7% от стоимости объекта  и 2,5%, если объекту менее 3 лет. В отличие от стоимости самой недвижимости, на которую вы можете повлиять, нотариальные расходы зафиксированы государственными органами. Они включают в себя уплату местных и департаментских пошлин, издержки на оформление геометрических и кадастровых документов, а также вознаграждение нотариуса.
Точная стоимость нотариальных расходов рассчитывается нотариусом.Она будет зависеть от нескольких факторов: непосредственно цены объекта,  а также включена ли в цену мебель и кто платит комиссионные агентству недвижимости. Если покупатель покупает объект с мебелью и комиссия агентству  по договору за счет покупателя, то цена мебели и сумма комиссионных вычитаются из общей цены для расчета нотариальных расходов.

Налог на недвижимость (taxe foncière)

Ежегодный нефиксированный налог на недвижимость. Его величина зависит от типа недвижимости, площади дома и земельного участка, а также  его местоположения. Как правило мы озвучиваем сумму налога на недвижимость во время посещения объекта.

Налог на проживание (taxe d'habitation)

Ежегодный нефиксированый налог, оплачиваемый лицом фактически проживающим на 1 января налогового года:  арендатором или собственником. Его величина зависит от типа недвижимости и от доходов владельца для резидентов. Для не-резидентов он будет приблизительно составлять такую же сумму, как и  налог на проживание.

Налог на имущество (impôt  sur la fortune ISF)

Платится каждым физическим лицом, чье движимое и недвижимое имущество превышает 1 300 000 евро на 1 января налогового года. При его расчете используется прогрессивная шкала тарифов: 0,25% для суммы до 3 000 000 и 0,50% свыше 3 000 000 евро. Если вы не проживаете во Франции, то учитывается только ваше имущество во Франции. Если недвижимость является основным местом проживания, то владельцу положена скидка в 30%.

Налог на прибыль с перепродажи имущества (impôt sur la plus-value immobilière)

Налог направлен против спекуляций с недвижимостью. Если вы решили продать недвижимость во Франции, то  вы облагаетесь налогом с добавленной стоимости, т.е. с разницы между ценой покупки и ценой продажи за вычетом определенных затрат, связанных с приобретением этой недвижимости. 

Описание принципа расчёта налога на прибыль от продажи:

 

 Цена продажи:

 Берётся цена продажи объекта недвижимости. Если в цене продажи есть мебель, то её можно не учитывать при расчёте налога (то есть вычесть из цены продажи) лишь в том случае, если постатейный с указанием цены каждой позиции список мебели составлен либо собственником с подтверждением цен с помощью счёт-фактур, либо присяжным оценщиком (commissaire-priseur).

 Из цены продажи вычитаются:

  •  Расходы, связанные с продажей, а именно:

- комиссия агентства недвижимости, если она оплачивается продавцом,

- расходы на налогового представителя (représentant fiscal – компания, занимающаяся расчётом налога на прибыль от продажи и несущая за это ответственность перед налоговой администрацией), обязательные для всех нерезидентов Франции в размере примерно 0,6 – 1% от цены продажи,

- расходы на досье технических диагностик (примерно 300-600 евро),

- и пр.

Цена покупки:

В качестве цены покупки берётся стоимость недвижимого имущества (без учета возможной мебели), указанная в акте купли-продажи.

      Далее вычитаются различные вычеты, а именно:

  •   фиксированный вычет на расходы на покупку в размере 7,5 % от цены покупки
  •  или реальный размер расходов на покупку плюс комиссия агентства недвижимости, оплаченная покупателем
  •  до 5 лет владения: реальная стоимость проведенных работ (лишь тех типов работ, которые могут быть вычтены: строительство, реконструкция, увеличение, улучшение) с подтверждением на основе  счёт-фактур (работы должны быть проведены французскими компаниями, имеющими все необходимые страховки),
  • после 5 лет владения: фиксированный вычет на работы в размере 15 % от цены покупки (без подтверждения выполнения работ)

 После чего получается прибыль от продажи.
Из прибыли вычитается:

  • вычет за время владения, действующий после 5 лет владения:
  • по налогу на прибыль: полное освобождение после 22 лет владения,
  • по социальным налогам и сборам: полное освобождение после 30 лет владения.

 После чего получается чистая прибыль от продажи, к которой применяется ставка налога на прибыль от продажи:

- для нерезидентов ЕС: 33,3 % плюс 15,5 % социальные налоги и сборы, то есть всего 48,8 % от прибыли.

Таким образом рассчитывается  налог на прибыль от продажи, который вычитается нотариусом из цены продажи и уплачивается напрямую налоговой.

 

Подоходный налог (impôt sur les revenus)

Нерезидент выплачивает  подоходный налог лишь в случае наличия источников дохода во Франции ( доход с  недвижимости, сельскохозяйственной, промышленной, коммерческой и другой профессиональной деятельности).

Статус резидента или не резидента

Вы являетесь резидентом, если:

  • Ваше основное место жительство находится во Франции (если вы прожили во Франции более 183 дней в году, даже в отеле, вы считаетесь резидентом)
  • Ваше основное место работы находится во Франции
  • Центр ваших экономических интересов находится во Франции (под этим общим понятием подразумеваются ваши инвестиции, юридический адрес вашего предприятия, место вашей профессиональной деятельности и т.д.)

Каждый налогоплательщик, подпадающий под одну из этих категорий, будет являться французским резидентом.

 

 

Покупка недвижимости в новостройках  (VEFA)

Преимущества:

  • Минимальные нотариальные расходы ( 2,5%-3%  вместо 7%)
  • Налоговые преимущества ( в течение двух лет после сдачи объекта собственник освобождается от налога на недвижимость)
  • Гарантии государства
  • Возможность персонализации квартиры на стадии строительства
  • Поэтапная оплата жилья
  • Соответствие жилья современным нормам ( так марка BBC, пониженное потребление энергии, позволяет экономить на коммунальных платежах)
  • Экономия на коммунальных услугах в связи с тем, что новый дом не нуждается в ремонте.

График оплаты:

5%  резервация  объекта

25% начало стройки (подписание договора купли-продажи)

15%  завершение работ по фундаменту

15%  здание построено до 3-го этажа

15% завершение работ по установке окон и крыши

15% установлены внутренние перегородки

5% окончание строительства

5% передача ключей

Договор купли-продажи

  • Подписывается у нотариуса
  • Включает в себя  описание приобретаемого жилья, цену, график оплаты, дату сдачи объекта
  • Договор также включает в себя гарантии государства и  и  обязательные страховки  для строительной кампании.  Так,  договор может быть подписан только при наличии  Гарантии завершения строительства и Страховки на строительные риски.

Гарантии:

Гарантия завершения строительства: обязательная гарантия для застройщика, которая гарантирует покупателю завершение работ в срок либо возмещение внесенной суммы.

Гарантия на возмещение суммы:  согласно этой гарантии третье лицо обязуется вместе с застройщиком возместить внесенную сумму денег в случае  не завершения  строительства.

Гарантия на качество строительства: гарантия действительна 1 год с момента сдачи объекта и распространяется на дефекты, не соответствующие нормам,  и обозначенные  покупателем  заказным письмом в  течение одного года после приема квартиры.

Двухлетняя гарантия: распространяется на оборудование и отделку (краны, жалюзи, плитка...)

10-летняя гарантия:  относится к элементам самой конструкции (фундамент, крыша, изоляция...)

Страхование строительных рисков: обязательная для застройщика страховка, дополняет вышеперечисленные гарантии  VEFA и обеспечивает возмещение и восстановление  ущерба, произошедшего после сдачи объекта без обращения в суд. Она действительна до окончания 10-летней гарантии.

Гарантия на видимые дефекты: застройщик гарантирует  устранение в течение 1 месяца дефектов, обнаруженных покупателем

Гарантия соответствия: характеристики жилья должны соответствовать характеристикам, обозначенным в договоре и технических приложениях

Нормы звукоизоляции: застройщик гарантирует покупателю соответствие нормам минимальной звукоизоляции в течение одного года.

Гарантия площади объекта: согласно закону Loi Carrez, если в течение одного года покупателем обнаружено несоответствие площади более, чем на 5%, он может потребовать соответственно уменьшение цены объекта. Также закон  обозначает 10-летнюю гарантию на скрытые недостатки.

 

Владельцу недвижимости во Франции

 

Если вы уже являетесь владельцем недвижимости во Франции и планируете продать ваши квартиру или виллу, то наше агенство предложит вам весь спектр услуг по продаже вашего объекта, а именно:

·          предварительную оценку недвижимости

·          подготовку документов, необходимых для продажи

·         рекламу

·         организацию просмотров
 

На начальном этапе нашего сотрудничества мы предложим вам подписать мандат на продажу (договор между агентством и продавцом), где фиксируются цена продавца, комиссия агенства и срок действия договора.

Во Франции существует 3 типа договора:
 

  1. Простой, при котором вы можете поручить продажу объекта нескольким агентствам недвижимости
  2. Эксклюзивный, при котором вы подписываете эксклюзивный договор только с одним агентством.
  3. Ко-эксклюзивный, при котором вы заключаете договор с двумя агентствами.

 

В зависимости от ваших целей и типа объекта мы посоветуем вам тот или иной тип договора и будем рады представлять ваши интересы на Лазурном берегу Франции.

 

А не купить ли недвижимость во Франции?

 

 

Предыдущая статья Следующая статья

Информация