Процесс покупки недвижимости во Франции

Процесс покупки недвижимости на Лазурном берегу

Первым этапом покупки недвижимости во Франции является подписание письменного предложения или письма о намерении купить данный объект недвижимости.
Во Франции все устные переговоры и торг принято отражать в письменном виде, то есть в предложении покупателя должны быть упомянуты все основные условия покупки: цена, комиссия агентсва, сроки и отлагательные условия
(например финансирование), если они имеются.
Письменное предложение от покупателя позволяет обозначить ваши серьёзные намерения, провести торг и передать условия сделки нотариусу, который будет готовить предварительный договор.

Второй шаг в  процессе покупки недвижимости во Франции - это подписание предварительного договора (Compromis de vente или Promesse de vente). В этом документе , как и в предложении,  прописываются цена, условия покупки  и дата подписания основного договора.  Также продавец должен предоставить технические  диагностики объекта недвижимости и в случае продажи дома разрешение на строительство и согласование всех модификаций.

Предварительный договор обычно готовится и подписывается нотариусом.  Некоторые агентства практикуют подписание  без нотариуса, особенно для небольших объектов для ускорения процесса. Но иностранным покупателям мы рекомендуем подписывать нотариальный договор для вашей безопасности.

При подписании договора покупатель обязан перечислить депозит 10% от стоимости недвижимости, которые будут храниться на специальном счете нотариуса в качестве гарантийного депозита.  Сумма депозита может обговариваться обеими сторонами.
По закону в течение 10 дней покупатель недвижимости  во Франции может отказаться от покупки без объяснения причин и предоплата  будет возвращена.

Подписание основного договора (acte de vente)  как правило происходит через 2 месяца после подписания предварителного договора. Если есть отлагательное услвовие кредита, то нужно закладвать 3-4 месяца для оформления ипотеки.

Оба договора о покупке недвижимости во Франции, предварительный и окончательный, можно подписать на расстоянии. Раньше для подписания окончательного договора нужна была довренность, но с 2020 года пандемии во Франции легализовали процедуру электронного подписания. Поэтому в настоящее время  вы можете выбрать и купить объект недвижимости во Франции на расстоянии. 

Основной договор подписывается у нотариуса в присутствии  официалного переводчика, если покупатель  не владеет французским языком.  
Если есть отлагательное условие кредита, то при отказе банка в предоставлении кредита, договор купли-продажи автоматически теряет свою силу, так как не выполнено одно из условий покупки. В этом случае гарантийный депозит возвращается покупателю.

ВЫБОР НОТАРИУСА ВО ФРАНЦИИ

На всех сайтах вы прочтете, что именно нотариус во Франции отвечает за чистоту сделки и проверяет все документы. Как представитель государства, он не может отражать чьих-либо интересов и является гарантом безопасности сделки.

На практике это не совсем так. Конечно, этика и профессионализм нотариуса не позволят ему дать вам ложную информацию. Но всегда есть манера подачи материала: о чем то можно промолчать, на чем-то наоборот акцентировать внимание. Такие детали могут быть очень важны, поэтому французы всегда стараются проводить сделки у своего семейного нотариуса. 

В сделке могут участвовать один или два нотариуса. Покупатель и продавец по договоренности могут выбрать одного нотариуса или каждый выбирает своего. В этом случае нотариальные расходы делятся между двумя нотариальными конторами и каждый участник сделки общается со своим нотариусом.

Нотарис не только занимается оформлением недвижимости, но и юридическим сопровождением покупателя. Он даст вам совет, какую форму покупки лучше выбрать для вас ( покупка на физическое лицо или кампанию), проконсультирует вас по налогам и наследованию имущества  во Франции. При необходимости нотариус поможет создать кампанию для покупки недвижимости во Франции ( французское или монакское SCI) и составить дополнительные соглашения.

Если для вас важно общение на родном языке, то мы порекомендуем вам  русскоговорящего нотарисуа в Ницце.

После подписания основного договора вы становитесь полноправным владельцем имущества, вам передаются ключи и аттестация о собственности ( attéstation de vente). 

Зарегистрированное во всех инстанциях право собвсенности будет готово через несколько месяцев после подписания.

С момента подписания вам нужно застраховать имущество и заколючить договоры на своё имя ( электричество, газ, итернет).

На всех этапах покупки недвижимости во Франции  вы можете рассчитывать на мою помощь и мой профессионализм.

НОТАРИАЛЬНЫЕ РАСХОДЫ

Нотариальные расходы, которые оплачиваются покупателем, составляют примерно 7% от стоимости объекта  и 2,5%, если объекту менее 3 лет. В отличие от стоимости самой недвижимости, на которую вы можете повлиять, нотариалные расходы зафиксированы государственными органами. Они включают в себя уплату местных и департаментских пошлин, издержки на оформление геометрических и кадастровых документов, а также вознаграждение нотариуса.
Точная стоимость нотариальных расходов рассчитывается нотариусом. Она будет зависеть от нескольких факторов: непосредственно от цены объекта,  а также от того, включена ли в цену мебель и кто платит комиссионные агентству недвижимости. Если покупатель покупает объект с мебелью и комиссия агентству  по договору за счет покупателя, то цена мебели и сумма комиссионных вычитаются из общей стоимости для расчета нотариальных расходов.

Налог на недвижимость (taxe foncière) 
Ежегодный нефиксированный налог на недвижимость. Его величина зависит от типа недвижимости, площади дома и земельного участка, а также  его местоположения. Как правило мы озвучиваем сумму налога на недвижимость во время посещения объекта.
На момент покупки этот налог за текущий год оплачивается продавцом, а покупатель возмещает только часть суммы с момента фактического проживания.

Налог на проживание (taxe d'habitation)

Ежегодный нефиксированный налог, оплачиваемый лицом фактически проживающим на 1 января налогового года:  арендаторои или собственником. Его величина зависит от типа недвижимости и от доходов владельца для резидентов. Для не-резидентов он будет приблизительно составлять такую же сумму, как и  налог на проживание.
Также как и предыдущий налог, он оплачивается продавцом за текущий год и возмещается частично покупателем за время проживания. Нотариус рассчитывает часть каждой стороны и делает взаиморасчеты перед сделкой. 

Налог на богатство или налог на дорогое недвижимое имущество  ( IFI- impôt sur la fortune immobilière)

Платится каждым физическим лицом,  недвижимое имущество  которого превышает 1 300 000 евро на 1 января налогового года. При его расчете используется прогрессивная шкала тарифов:  например 0,70% для суммы от 1 300 000 до 2 570 000 евро, 1% от суммы от  2 570 000 до 5 000 000 евро. Максимальная ставка налога 1,5 %.  Если вы не проживаете во Франции, то учитывается только ваше имущество во Франции и делается скидка 30% для недвижимости, которая является основным местом проживания.

А не купить ли недвижимость во Франции?