Купить недвижимость во Франции на кампанию или частное лицо?

Если вы планируете купить недвижимость во Франции, выбрали понравившийся  вариант и подошли к подписанию предварительного договора, то вам пора определиться, на кого оформить недвижимость.

Для оформления недвижимости во Франции существует несколько вариантов:

  - Покупка на физическое лицо

 - Покупка на французскую компанию SCI (гражданская компания по владению недвижимостью)

 - Покупка на компанию в Монако SCI (гражданская компания по владению недвижимостью) или SCP (профессиональная гражданская компания)

 - Покупка на иностранную компанию

Для каждого варианта необходимо понять преимущества и недостатки.

Покупка недвижимости во Франции  на физическое лицо

Недвижимость покупается на имя конкретного человека. Если женаты, то недвижимость автоматически покупается на пару, сделка невозможна без подписи обоих супругов, кроме исключений,  как например наличие брачного договора о разделении имущества между супругами.

При покупке недвижимости на физическое лицо:

 - нет обязательств вести бухгалтерию и сдавать декларации компании

 - государственная пошлина при покупке взымается один раз максимум 7 % от стоимости сделки (так назваемые нотариальные расходы)

Вы оплачиваете налоги:

 - налог на землю

 - налог на проживание

 - налог на богатство - этот налог платится независимо от формы владения. При покупке на физическое лицо есть возможность уменьшения этого налога в случае оформления банковского кредита.

• проблемы нераздельного имущества - если несколько владельцев, и у одного появляется желание продать, то невозможно продать часть дома, а только целиком. Также здесь же возникает проблема при наследовании, если несколько наследников, имущество невозможно « распилить », чтобы разделить между наследниками, нужно будет продавать имущество или пользоваться всем вместе.
   
• при сдаче в аренду и получении дохода, необходимо будет подавать декларации от личного имени. Тип декларации и налогообложение зависит от суммы аренды, типа аренды (сезонная, долгосрочная, меблированная, пустая без мебели). Всё может быть просто или всё может быть сложно, в зависимости от параметров и правильности оформления.
   
• наследование происходит по общему принципу - ставка налога на наследство зависит от времени владения, возраста - ставка от 5% до 45 %.  Сумма до 100 тысяч евро по прямой линии налогом не облагается.
   
• дарение происходит по общему принципу, ставка налога на наследство зависит от времени владения, возраста - ставка от 5% до 45 %.
   

Что касается конфиденциальности, как  таковых списков владельцев во Франции не существует. Единственный список, который существует, это у нотариусов. Он не публичный.
Естественно, надо понимать, что во всех счетах на обслуживание виллы будет фигурировать владелец виллы.

Покупка на французскую компанию SCI

Недвижимость покупается через создание юридической структуры и на имя компании. В данном случае необходимо как минимум два физических лица. 

 - компания имеет обязательство вести бухгалтерию ежегодно и подавать декларации - стоимость бухгалтерских услуг зависит от формы использования виллы: если просто владение, то декларация проще, если сдача в аренду с мебелью, то обязательств больше и налогообложение меняется. Установление гонораров свободное по соглашению от 1 тыс. до 10 тыс.евро в год.

 - государственная пошлина при покупке взымается один раз, максимум 7 % от стоимости сделки (стоимости виллы в вашем случае).

Налоги :

 - налог на землю

 - налог на проживание

 - налог на богатство -  в базу налога входит стоимость паев, а не стоимость виллы. Уменьшение налоговой базы возможно, если это  основная резиденция, а также в зависимости от количества пайщиков: 5% от стоимости паев - если два пайщика, 15% если больше чем 3 пайщика.

• нет проблемы разделения имущества - паи делятся, в уставе можно предвидеть различные варианты. Вилла при этом принадлежит компании, а не физическому лицу.  Продажа паев может быть выгоднее в некоторых случаях, нежели продать недвижимое имущество.
   
• при сдаче в аренду и получении дохода необходимо включать доход в декларацию компании. При этом вы имеет право на  аренду без мебели, иначе компания из гражданской превращается в коммерческую и в бухгалтерии, исходя из-закона, вы обязаны начислять фиктивный доход, соответственно платить налог с дохода.
   
• наследование  паев проходит по общему принципу, но в этом случае паи проще перепродать между членами семьи или третьим лицам. В зависимости от задолженности компании паи могут генерировать меньше затрат при наследовании, нежели наследование недвижимого имущества.
   
• дарение паев, также как и наследство, по общему принципу.
   
• есть дополнительные затраты на регистрацию компании от 500 евро до 2000 евро.

Компанию, зарегистрированную во Франции, можно проверить на официальном сайте регистров, на котором будут указаны учредители компании и управляющий.

Покупка на компанию в Монако SCI или SCP

Недвижимость покупается на компанию, необходимо минимум два физических лица. 

 - нет обязательств вести бухгалтерию и сдавать декларации компании в Монако.

 - есть обязательства сдавать декларации во Франции как для иностранной компании, которая владеет недвижимым имуществом во Франции, не является декларацией о доходах компании

Налоги:

- налог на землю

 - налог на проживание

 - налог на богатство - как при покупке на французскую компанию

• нет проблем разделения имущества.
   
• аренда так таковая должна декларироваться, с мебелью или нет, нужно подавать декларацию и вести бухгалтерию. Если аренда с мебелью, то деятельность становиться коммерческой и необходимо подавать декларации как в Монако, так и во Франции.
   
• дарение и наследование по прямой линии не облагается налогом.
   
• разница между SCI и SCP та, что на SCP можно регистрировать другие операции кроме связанных с недвижимостью.
   
• регистр компаний в Монако не является публичным.
   
• затраты на регистрацию компании в Монако примерно 2 000 евро, желательно это делать через адвоката.

Покупка на иностранную компанию

Если недвижимость покупается на иностранную компанию:

 - компания имеет обязательство вести бухгалтерию и подавать декларации как коммерческая компания, но без номера регитсрации в общем регистре предприятий. 

 - обязательство проводить в бухгалтерии фиктивный доход если недвижимость используется только учредителями, и не сдается в аренду, соответственно насчитывается результат и налог платиться с результата

 - государственная пошлина при покупке взымается один раз максимум 7 % от стоимости сделки (стоимости виллы в вашем случае)

Налоги:

-  налог на землю

 - налог на проживание

 - налог на богатство 

• нет проблемы разделения имущества
   
• есть обязательства сдавать декларации во Франции как для иностранной компании, которая владеет недвижимым имуществом во Франции, кроме обязательной декларации доходов.
   
• наследование и дарение паев проходит по законам страны, где зарегистрирована компания.
   
• компания не фигурирует в регистрах, хотя налоговая дает номер регистрации  для подачи деклараций.
   
• как правило завышенные затраты на ведение бухгалтерии и деклараций в связи с международным правом 

Налог на богатство (или налога на дорогую недвижимость) во Франции 

Налог на богатство насчитывается для нерезидентов на базе всего имущества, находящегося на территории Франции. Налог на богатство рассчитывается по нарастающей ставке от 0,5% до 1,5% начиная с базы 1,3 М евро, до этой суммы вы не облагаетесь налогом.
В базу налога входит всё имущество, включая и квартиру в Ницце, а также автомобили, мебель и прочее имущество во Франции.
Облагается налогом физическое лицо. Если есть семья, которая является налоговой единицей (налоговой ячейкой), то налог насчитывается на сумму имущества всего семейства.
Налоговая база уменьшиется за счет:

 - кредита, связанного с имуществом

 - налога на землю

 - налога на проживание

- вычитается теоретический налог на богатство (расчетный метод определения теоритического налога).

Есть также другие методы уменьшения налога, если нет кредита, например вложение в компании, которые дают возможность уменьшить налог. Суммы, вложенные в компании, возвращается через 6 лет.

С приходом к власти Макрона, налог на богатство ISF был заменен на налог на дорогое недвижимое имущество IFI.
Принцип расчета и налоговые ставки остались прежними для владельцев недвижимого имущества более 1,3 миллиона евро.

Иногда лучше заплатить налог IFI, чем проценты на кредит, так как зачастую кредитные проценты составляют от 2,5% до 5%, что является гораздо больше чем налог на богатство.

Использование кредита как уменьшение налога на богатство выгодно в том случае если деньги, не заблокированные в банке могут приносить больше рентабельности в другом месте (имеется в виду рентабельность вложений больше чем 5%).