Аренда

Продажа

Многие покупатели недвижимости в Ницце выступают в качестве инвесторов, т.е они хотят купить рентабельную квартиру, как правило, в бюджете 200 000-300 000 евро с намерением сдать ее в аренду и получать доходы от приобретенной недвижимости.

В первую очередь вы должны понимать, что существует три основных вида аренды во Франции.

1. Сезонная аренда : аренда на короткий срок, как правило от 1 недели до 1 месяца, но возможно сдать и на несколько месяцев в зависимости от запросов клиентов. В основном спрос на сезонную аренду совпадает с купальным сезоном (май-сентябрь), а также с праздниками, каникулами, известными фестивалями ( Рождество, Пасха, карнавал в Ницце и т.д). Этот вид аренды приносит как правило максимальный доход, но и требует наибольших усилий в связи с передачей квартиры, уборкой и т.д. Вы найдете очень немного агентств, которые специализируются именно на понедельной сдаче в аренду, в основном французские агентства предпочтут сдать на срок от 2 недель.

Местоположение - это основной критерий для покупки недвижимости для сезонной аренды. Квартира должна быть расположена рядом с морем и центром. Соответственно, в бюджете 200 000-250 000, 2-комнатная меблированная квартира в отличном состоянии в Золотом квадрате Ниццы будет с небольшой площадью 30-45м2. Для увеличения площади нужно будет несколько удалиться от престижного центра. В то же время, вы должны понимать, что центр Ниццы понятие очень размытое. Есть престижный Золотой квадрат (Carré d’Or) и дорогие улицы как rue Paradis, rue Alphonse Karr, bd Victor Hugo, а есть и так называемый центр (Nice centre), где все рядом, всё в пешей доступности, кругом красивые старинные дома, но недвижимость уже гораздо дешевле.

Как правило, русский покупатель, планирующий сдать квартиру в аренду, предпочтёт лучшее наполнение квартиры и большую площадь престижности места. Здесь всё будет зависеть от ваших ощущений, главное, чтобы рядом с вами оказался серьёзный риэлтор, который даст объективную оценку кварталу и самой квартире, озвучив как достоинства так и недостатки данного варианта. Например, отсутствие лифта в красивом старинном доме, не позволит вам иметь пожилых людей в качестве арендаторов.

2. Аренда на учебный год: аренда с сентября по июль, пользуется спросом у студентов, преподавателей, но подходит и для других клиентов, которые не смогли найти долгосрочную аренду. Этот вариант, также как и предыдущий должен быть меблирован для сдачи в аренду. Если вы приобрели 2-3-комнатную квартиру , можете увеличить арендую плату, сдав двум студентам. В июле-августе вы можете сдать квартиру понедельно в сезонную аренду, а можете пользоваться ей сами.

Многие клиенты считают, что для сдачи квартиры в аренду студентам, лучше приобрести студию или 2-комнатную квартиру рядом с Университетом. Это будет дешевле и, конечно, востребовано, но мы советуем покупать квартиру в центре города, так как большинство студентов привязаны именно к центру, где сосредоточены все развлечения: ночные клубы, бары, рестораны, дискотеки. При этом в Ницце прекрасная доступность из центра во все основные учебные заведения. К тому же , родителям, которые оплачивают квартиры для студентов, всегда спокойнее, когда детям не нужно добираться ночью с центра в отдаленные районы.

3. Долгосрочная аренда: рассчитана на клиентов, которые планируют снимать вашу квартиру минимум на 3 года. Если вы планируете сдать квартиру в долгосрочную аренду, то близость к морю и центру уже не так актуальны, а это значит, что за свои деньги вы можете получить лучшее наполнение и качество жизни (терраса, парк, вид). Вы можете удалиться от туристической суеты и смотреть квартиры в престижных районах, которые пользуются спросом для постоянного проживания: Cimiez, Fabron, Parc Imperial. Следует отметить, что во Франции квартиру на долгий срок принято сдавать без мебели. Этот вариант подойдёт семье, которая планирует сама переехать через несколько лет в Ниццу и проживать в данной квартире. Риск такого варианта в том, что, если вы сдали квартиру неблагонадёжному клиенту и он не платит арендую плату, то выселить его можно только по суду. Конечно, агентство при поиске клиентов требует серьезное досье с гарантиями ( во Франции достаточно сложно снять квартиру на долгий срок) и такие случаи редки.

В основном, инвесторы предпочитают недвижимость в популярных для туристов районах: Старая Ницца( 4-6% доход от аренды), Английская набережная (3%), квартал Композиторов (3-4%), Золотой Квадрат (3-5%), центр Notre Dame( 3%), центр Nice etoile (5%), район порта (3-4%).

Специалисты по сезонной (краткосрочной) аренде в Ницце советуют придерживаться нескольких правил при покупке недвижимости для сдачи в аренду:

  1. Топовое расположение. Французы говорят: « при покупке недвижимости нужно учитывать 3 основные критерия: место, место и ёще раз место». Соответственно пешая доступность до моря и центра наиболее привлекательны для туристов.
  2. Учитывайте потенциал квартиры. Квартира может требовать ремонта, но ведь это можно изменить,тогда как место вы выбираете раз и навсегда. Мы всегда готовы порекомендовать вам строителей, которые сделают вам качественный ремонт по реальным ценам.
  3. Квартира с террасой, пусть даже маленьким балконом, куда можно поставить пару стульев, пользуется большой популярностью у туристов. Это реальный плюс.
  4. Свет и пространство: учитывайте естественное освещение квартиры. При показе квартиры профессионалом, он всегда обратит ваше внимание на стороны света (соответственно южная и западная сторона дороже, чем северная и восточная). Если квартира требует ремонта, то постарайтесь максимально обыграть пространство для гостиной/столовой.
  5.  Вид на море. Конечно же, этот критерий популярен во все времена, однако требовательные туристы, готовые платить дороже за вид, хотят совместить его с близостью к магазинам и ресторанам.
  6. Современный комфорт. Ремонт и центральное местоположение это отлично, но практика показывает, что многие гости хотели бы снять квартиру с теми же стандартами, к которым они привыкли у себя дома. Уделите время интерьеру вашей квартиры и это принесет дивиденты, клиенты оценят квартиру, декорированную со вкусом. Бытовая техника (стиральная и посудомоечные машины), Wi-Fi, кабельное телевидение, всё это очень важно, и арендаторы готовы платить больше за определенный уровень комфорта.
  7. Понравилось ли вашим гостям пребывание в вашей квартире? Помните, что привлечь туристов красивыми фотографиями это еще не всё. Если пребывание в вашей квартире было действительно комфортным и приятным, то гости обязательно порекомендуют этот вариант своим друзьям и вернутся сами.

Разумеется, наших клиентов беспокоят расходы, связанные с покупкой недвижимости. Эти расходы будут складываться из следующих составляющих: коммунальные расходы , налог на недвижимость, налог на проживание, налог на получение доходов от сдачи квартиры в аренду, комиссионные агентству или управляющему, занимающемуся арендой вашей квартиры.

Я приведу конкретный пример квартиры, которая находится сейчас в продаже в агентстве Haussmann:

  • 3-комнатная квартира 83 м2 с террасой 100м2 в квартале Мон Борон.
  • Налог на недвижимость 1700 евро в год
  • Налог на проживание как правило не превышает налог на недвижимость,если квартира сдана на долгий срок то оплачивает арендатор.
  • Коммунальные платежи 190 евро в месяц . Электричество оплачивается отдельно по факту, но речь идет о незначительных суммах.
  • Управление квартирой агентством 7% от годового дохода по аренде.
  • Предполагаемый доход по аренде 2500-3000 евро в неделю (сезон) или 2500-3000 евро в месяц при долгосрочной аренде.

По поводу суммы налога на доход от аренды рекомендуем проконсультироваться у специалиста, так как он зависит и от вида аренды, и от суммы годового дохода (минимальная ставка от 20%), и, самое главное, от новых законов. При покупке квартиры ваш нотариус, сопровождающий сделку, по вашей просьбе рассчитает вам предполагаемую сумму налога на ваш доход, полученный от аренды квартиры во Франции. Кстати, это его прямая обязанность и ответственность, так как по закону Франции нотариус обязан предоставить клиенту полную информацию об объекте (включая возможное налоговое бремя).

Конечно, вы можете ещё долго сомневаться и оперировать тем, что выгоднее вложить деньги в недвижимость Москвы или рублевый депозит, а можете уже сейчас купить квартиру на Лазурном Берегу и  круглогодично наслаждаться его чудесным климатом. Клиенты, которые покупают и сдают в аренду недвижимость здесь, прежде всего сами оценили этот регион, любят возвращаться сюда для отдыха (причём в любое время года), хотят иметь возможность переехать сюда на постоянное место жительство или отправить в будущем на учёбу детей. Стабильный рост цен на недвижимость и постоянный спрос на аренду, в сочетании с привлекательностью личного использования жилья и транспортной доступности Ниццы, привлекают все большее число покупателей из России.

Статьи

Процесс покупки недвижимости во Франции
Вы мечтаете купить квартиру своей мечты в Ницце?