Владельцу недвижимости

Как продать недвижимость на Лазурном Берегу

Если вы  являетесь владельцем недвижимости на Лазурном берегу Франции и планируете продать ваши квартиру или виллу, то наше агентство предложит вам весь спектр услуг по продаже вашего объекта, а именно:

Оценка недвижимости

Оценка недвижимости во Франции может быть сделана агентом недвижимости ( бесплатная услуга) и независимым экспертом ( платная).

Често признаюсь, что оценка недвижимости, которая должна рассчитываться  техническим путем на основе характеристик жилья и путем сравнения равнозначных объектов на рынке, на сегодня превратилась в тонкую психологическую игру между агентом и продавцом.

Продавцы на Лазурном берегу Франции изначально настроены на цену, выше реальной рыночной стоимости объекта.  На это множество причин:

- среди покупателей много состоятельных иностранцев, покупающих квартиру для отдыха. Они могут позволить себе переплатить, так как нет времени искать разумную цену и квартира для них – это не предмет необходимости, а удовольствия.

- продавцы, также небедные люди, которые никуда не торопятся и не против продавать свою недвижимость в течение более 1 года.

В такой ситуации, агент недвижимости на Лазурном берегу, в интересах которого оценить недвижимость по реальной, а не завышенной рыночной стоимости, на сегодня не всегда имеет возможность активно отстаивать свою позицию, так как в этом случае продавец не даст ему мандат на продажу.

В этой борьбе за экслюзивный мандат, т.е право представлять объект на рынке недвижимости, агент также завышает цену, чтобы угодить продавцу.

Запомните: на Лазурном берегу Франции самое сложно для агента – это не найти клиента на покупку недвижимости ( как в России например), а ввести на рынок новый объект по разумной, не завышенной цене. Поверьте, таких объектов очень мало и в престижных местах уходят они очень быстро.

Поэтому пока русские агенты недвижимости колесят  со своими клиентами, не знающими, что хотят, по разным городам Лазурного берега, французский агент недвижимости тратит свою энергию на ввод новых предложений по нормальной цене. Тогда ему можно расслабиться, и клиенты сами его найдут.

Профессиональная оценка недвижимости в сравнении с другими объектами, проданными и выставлеными на продажу, позволит вам оценить, насколько ваша цена завышена, а значит как долго вы будете продавать свою недвижимость.
Если вы владелец элитной недвижимости на Лазурном берегу Франции стоимостью выше 5 миллионов, то я вам рекомендую сделать экспертизу ( от независимого эксперта).

Этот документ может вам понадобиться для налоговой, а также более серьезно воспринимается потенциальным покупателем для переговоров по цене, и будет полезен ему для общения с банками.

Если вы продаёте квартиру на Лазурном берегу, то можете ограничиться оценкой агента недвижимости.
У русскоговорящих владельцев недвижимости на Лазурном берегу есть некоторые общие черты.

Как правило, покупка была сделана на эмоциях, работа по оценке и анализу цены не проводилась и недвижимость покупалась по высокой цене.

Также наши покупатели в отличие от других европейцев делают более качественный и  дорогой ремонт.
Соотвественно, при перепродаже такого объекта и учете всех реальных расходов, продавцы недвижимости на Лазурном берегу могут прийти к цене, которая выше  рыночной стоимости.

Хорошая новость: за 2020-21 было очень много сделок по недвижимости, и в условиях нехватки объектов на рынке недвижимости, самое время продвать вашу недвижимость на Лазурном берегу дорого.

В любом случае, мы помогаем вам оценить вашу недвижимость на Лазурном берегу, но решение о продажной цене принимаете вы, в зависимости от сроков продажи и ваших личных планов.

Подписание договора на продажу недвижимости

После того, как мы определились с ценой вашей недвижимости, мы попросим вас подписать договор на продажу (мандат), в котором фиксируются основные моменты, а именно цена объекта, комиссия агенства, ваши и наши обязательства.

Во Франции вы можете подписать 3 основных типа договора на продажу недвижимости:

• Простой договор ( вы можете подписать его с несколькими агенствами)
   
• Эксклюзивный договор ( только одно агенство будет представлять вашу недвижимость на рынке)
   
• Коэксклюзивный договор ( 2 агенства работают с вашим объектом)
   

Выбор того или иного договора зависит от степени доверия вашему агенту, а также от характера недвижимости.
Владельцы элитной недвижимости более охотно подписывают эксклюзивный договор, чем владельцы недорогой недвижимости.

Работа агента недвижимости по эксклюзивному договору будет более эффективной, продажа более быстрой, а общение между покупателем-продацом-агентом более приятным.

Реклама и презентация вашей недвижимости

Профессиональные фотографии, презентация на 3 языках и организация рекламной кампании для вашей недвижимости  -  следующий этап нашего сотрудничества.

Мы согласовываем с вами рекламную стратегию. Ваш объект будет рекламироваться на специализированных французских порталах,  а также на сайтах наших  партнеров  в разных странах.

Обычно мы отправляем вам ссылки и вы можете одобрить или сделать свои замечания по презентации вашей недвижимости.

В некоторых случаях, по той или иной причине, владельцы элитной недвижимости, просят нас не рекламировать объект и выбирают стратегию off market.

При организации просмотра мы предоставляем всегда имя клиента и комментарий после просмотра в зависимости от реакции клиента.

Это позволяет вам оценить, что нравится или нет при посещении вашей недвижимости, а также скорректировать цену при  небходимости.

Продажа объекта недвижимости это наша совместная работа, а также работа целой команды ( ваш агент, его коллеги в выбранном вами агентстве, другие агентства, который общаются с вашим агентом), где каждая деталь имеет значение и работает на результат:  знание своего объекта владельцем прежде всего и предоставление необходимых документов для продажи, энтузиазм и профессионализм агента, презентация и красивые фотографии, оперативно работающий нотариус и способность агента быстро решать неожиданные сопутствующие проблемы..

Иногда покупателя недвижимости на Лазурном берегу очень мотивирует симпатия к хозяевам дома, а иногда даже мотивированный клиент передумывает покупать из-за неготовности документов к продаже или долгой подготовки документов нотариусом.

Документы для продажи недвижимости во Франции

Для продажи недвижимости  во Франции мы сообщим вам список документов и можем взять на себя их  подготовку.
Для покупателя вашей квартиры нужно предоставить следующую информацию:

• Сумма коммунальных платежей
   
• Информация о 3 последних собраниях собственников и их решениях (судебные процедуры, ремонт дома)
   
• Налог на землю и налог на проживание
   

Также нужно сделать  техническую диагностику квартиры, которая включает в себя иформацию о площади, энергосберегаемости, отсутствии асбеста, аномалиях в электрическом или газовом оборудовании и т.д.

Для агента недвижимости важно иметь документ о собственности, который удостоверяет ваше право на подпись документов.

Для продажи дома, кроме диагностики, плана и права на собственность, нужно подготовить документы на соответствие нормам по бассейну (безопасность), системе канализации (в случае септической ямы), а также на  разные ограничения (сервитуты) и согласование модификаций.

Нотариус очень внимательно будет изучать согласования с мэрией вашего строительства  и пристроек и обязательно предупредит покупателя о незаконных перепланировках и возможных рисках.

При продаже дома очень важно хорошо знать правила градостроительства, чтобы профессионально представить объект недвижимости для покупателя, его потенциал и ограничения.

Для меня лучшим продавцом дома является архитектор, поэтому агент должен играть его роль в некотором роде.

Налоги при продаже недвижимости

При продаже недвижимости во Франции вам нужно учитывать, что вы подлежите налогу на добавочную стоимость, если цена продажи выше цены покупки.

Налог на добавочную стоимость рассчитывается от разницы между ценой продажи и ценой покупки + реальные расходы (нотариальные расходы, комиссия агенства и частично ремонтные работы) в зависимости от времени владения недвижимости, а также резиденства.

Так для резидентов Европейского союза и Швейцарии, налог на перепродажу будет ниже, чем для резидентов других государств.

Вы не подлежите уплате налога на добавочную сторону, если это ваше основное место жительства.

При продаже вашей недвижимости во Франции нотариус обязан взять для нерезидентов Европы  налогового представителя, который рассчитывает и гарантирует государству уплату налогов с вашей стороны.

Таким образом, ваши расходы  при продаже недвижимости это расходы на диагностику, налогового представителя и возможно налог на добавочную стоимость, если вы продаете намного дороже цены покупки.

Расходы на рекламную кампанию и профессиональное фото ложатся на агентство, с которым вы подписали договор.